פסק-דין בתיק ת"א 2506-10

1. ביום 3.9.08 מכר התובע לנתבעת 1 דירה בקומה השנייה בצד מערב, בבניין מגורים על חלקת קרקע הידועה כראס אל ג'מיעה בשכונת עיסוויה, כאשר הדירה במצב שלד (להלן: " הדירה" ו" הסכם המכר"). יודגש כי הבניין נבנה כולו על גבי מקרקעין בלתי מוסדרים, כפי שהיה ידוע היטב עוד בטרם מכירת הדירה לכל הצדדים להליך זה.

2. בין הצדדים הוסכם כי הנתבעת 1 תשלם בגין הדירה 60,000 דינר ירדנים באופן הבא: 40,000 דינר במועד החתימה על ההסכם והיתרה בסך 20,000 דינר בתשלומים חודשיים שווים ורצופים בסך 600 דינר לחודש. אין חולק כי במועד החתימה על ההסכם שילמה הנתבעת 1, 23,500 דינרים ועמדו לזכותה 20,000 דינר בגין עסקה קודמת שהייתה בין הצדדים. מכאן שהמקדמה שולמה במלואה.הנתבעת 1 לא שילמה ולו תשלום חודשי אחד לאחר תשלום המקדמה.

3. במסגרת הסכם המכר, הצהיר התובע כי הוא הבעלים של הדירה. אחת השאלות העומדות במוקד תובענה זו היא, האם אכן הדירה הועברה לבעלותו של התובע.

4. הנתבע 3 הוא בנו של הנתבע 4. אין חולק כי בעל הקרקע שעליה נבנה הבניין היה הנתבע 3, והוא קיבל אותה מאביו. ואף כי הנתבע 4 הציג עצמו כבעל הקרקע לעיתים או כשלוחו של הנתבע 3, וחתם על הסכמים בנוגע לקרקע, הרי שבסיכומים טען נתבע 4 כי הקרקע איננה בבעלותו אלא בבעלות בנו.

5. הנתבע 2 הוא קבלן לא רשום, ובינו לבין הנתבע 3 נכרת הסכם קומבינציה בו הוסכם כי הנתבע 2 יבנה בניין על גבי הקרקע שבבעלות הנתבע 3, ובתמורה יקבל שתים מהדירות בבניין ויחידה במרתף (להלן: " הסכם הקומבינציה"). לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה חתמו הצדדים לו על 3 תוספות להסכם.

6. אין חולק כי הדירה, שבסופו של יום נמכרה לידי הנתבעת 1, הייתה אמורה לעבור לידי הנתבע 2, וזאת בהתאם להסכם הקומבינציה.

7. התובע טוען כי הוא והנתבע 2 היו שותפים עסקיים, והוא שמימן את הקמת הבניין למעשה. כאשר נתגלעה בין התובע לנתבע 2 מחלוקת, הם הגיעו להסכמה לפיה הנתבע 2 לא יוכל לבצע אף פעולה בחלקו בדירות בפרויקטים השונים, והתובע יוכל למכור או לעשות כל פעולה משפטית בדירות שבפרויקט. בין דירות אלו הייתה גם הדירה נשואת התובענה. הסכמה זו הועלתה על הכתב וקיבלה תוקף של פסק דין ביום 27.10.08, כחודש לאחר שהתובע מכר את הדירה לנתבעת 1.

8. במסגרת ההליכים שבפניי הגיעו הצדדים להסכמה כי התביעה כנגד הנתבע 2 תימחק. הנתבע 2 הגיש בקשה לביטול פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה שבינו לבין התובע, אך בקשה זו נדחתה.

טענות התובע:

9. התובע טוען כי הוא הפך לבעלים של הדירה מכוח הסכם הקומבינציה והסכם הפשרה עם הנתבע 2, ועל כן היה רשאי לנהוג בה מנהג בעלים, ולמכור אותה לנתבעת 1 אך משהפרה הנתבעת 1 את ההסכם, הרי שיש לבטלו.

10.  בכתב התביעה דורש התובע את הסעדים הבאים:

א. צו מניעה קבועה כנגד הנתבעים שיאסור עליהם לבצע כל פעולה בדירה, בין אם פעולה משפטית ובין אם פעולה אחרת.

ב. פסק דין המצהיר על בטלות ההסכם בין התובע לנתבעת 1. התובע מבקש כי בית המשפט לא יורה לו להשיב דבר לנתבעת 1 שכן הוא הגיש בקשה לפיצול סעדים ובכוונתו לתבוע מהנתבעת 1 את נזקיו בעתיד.

ג. לחילופין וככל שבית המשפט לא יכריז על בטלות החוזה, יש לחייב את הנתבעת לפרוע את יתרת חובה בהתאם להסכם.

טענות הנתבעים:

11. הנתבע 3 אכן חתם על הסכם קומבינציה עם הנתבע 2, אך הנתבע 2 הפר את ההסכם ועל כן ההסכם בטל. על פי ההסכם, הנתבע 2 היה צריך לדאוג להשיג היתר בנייה לבניין ולבנות על פיו, אך הנתבע 2 חרג באופן בוטה מההיתר שניתן. בעוד שעל פי היתר הבניה היה יכול הנתבע 2 לבנות 2 קומות ומרתף, הרי שבסופו של יום בנה הנתבע 2 5 קומות. לפיכך הסכם הקומבינציה בוטל.

12. משבוטל הסכם הקומבינציה, לא הועברה אף דירה לידי הנתבע 2, וממילא הוא לא יכול היה להעביר אותה לידי התובע. על כן התובע הטעה את הנתבעת 1 כאשר מכר לה דירה שאיננה בבעלותו.

13. הנתבעת 1 טוענת כי התובע הטעה אותה כאשר מכר לה דירה שאינה בבעלותו, והפר את ההסכם כאשר התחייב שהמבנה יהיה בעל היתר בניה, בעוד שבפועל היתר הבניה שהיה לבניין בוטל. מטעם זה הפסיקה הנתבעת 1 לשלם לתובע, אך היא לא זו שהפרה את ההסכם ביניהם.

ההליכים בתיק: